Bestandsrecht Miete/Pacht

Details zu bestehenden Mietverträgen und Weitergaberecht

 

In vielen Fällen befindet sich das Unternehmen in gemieteten Räumlichkeiten. Der Inhaber des Unternehmens hat einen Mietvertrag mit dem Vermieter.

  • Hauptmietvertrag: Der Vermieter ist Eigentümer des Hauses.
  • Untermietvertrag: Der Hauptmieter vermietet das Haus weiter

Die Rechtsposition des Hauptmieters ist besser als die des Untermieters.

Unterschied zur Pacht: Bei der Miete werden bloße Räumlichkeiten (allenfalls plus Inventar) zur Verfügung gestellt. Bei der Pacht wird zusätzlich ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Bewirtschaftung weitergegeben. Für den Erwerber eines gemieteten Unternehmens stellen sich in mietrechtlicher Hinsicht zwei Hauptfragen

Kann ich den Mietvertrag des Vorbesitzers übernehmen?

Wenn ja: Zu welchen Bedingungen kann ich in den Mietvertrag eintreten?

Wird ein im Mietgegenstand betriebenes Unternehmen erworben, kann der Erwerber, wenn er das Unternehmen dort weiterführt, nicht gekündigt werden.

Ausnahme: Mietverträge über maximal zwei selbstständige Wohnungen oder Geschäftsräume (ohne Dachbodenausbauten), die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden. Voraussetzung für das Eintrittsrecht ist, dass es sich um eine Weitergabe in derselben Branche und um ein lebendes Unternehmen handelt. Lebendes Unternehmen bedeutet, dass es noch nicht zu lange gesperrt sein darf. Hier gibt es keine fixen Fristen. Je länger das Unternehmen nicht betrieben wurde, desto höher ist das Risiko, dass kein lebendes Unternehmen mehr vorliegt. Liegen diese Voraussetzungen vor, tritt der Erwerber beim Kauf automatisch in den Mietvertrag des Vorbesitzers ein. Der Erwerber braucht daher keinen neuen Mietvertrag vom Vermieter.

Unklar ist die Situation bei so genannten Neubauten (Baubewilligung nach dem 30.6.1953). Fest steht jedoch, dass eine Kündigung des Übernehmers auch in diesen Fällen nicht möglich ist. Nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes liegt ein gespaltenes Mietverhältnis vor, die Miete kann nicht erhöht werden. Sowohl der neue als auch der alte Mieter sind verpflichtet, die Veräußerung dem Vermieter anzuzeigen. Der Vermieter kann den Mietzins auf das angemessene Ausmaß erhöhen. Es handelt sich dabei nicht um einen fixen Satz. Der Mietzins richtet sich nach Lage und Ausstattung. Ist der Übernehmer ein (potenzieller) gesetzlicher Erbe (Kinder, Ehegatte) des Vormieters, kann die Miete nicht auf einmal, sondern nur verteilt auf einen Zeitraum von 15 Jahren erhöht werden. 

Sinnvoll ist es, sich schon vor dem Erwerb mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um zu erfahren, welche Vorstellungen er vom neuen Mietzins hat. Diese Erklärung sollte man sich von ihm aus Beweisgründen schriftlich geben lassen.

Ist keine Einigung mit dem Vermieter möglich und erscheint die Mietzinsforderung erhöht, besteht die Möglichkeit des Erwerbers, den Mietzins von der Behörde (Schlichtungsstelle) bzw. vom Gericht überprüfen zu lassen. Die Entscheidung ist dann bindend. Allerdings muss man eine gewisse Verfahrensdauer und die Ungewissheit der Entscheidung in Kauf nehmen. Der Verkäufer kann auch vor einem beabsichtigten Verkauf diese Überprüfung vornehmen lassen. Die Entscheidung wäre dann für ein Jahr bindend. 

Vertragliches Weitergaberecht

Hat der Vorbesitzer ein vertraglich eingeräumtes Weitergaberecht in seinem Mietvertrag, so darf der Vermieter nach der bisherigen Rechtssprechung den Mietzins nicht erhöhen. Allerdings erlischt dieses vertragliche Weitergaberecht nach der erstmaligen Weitergabe. 

Vergebührung von Miet- und Pachtverträgen

Pacht- bzw. Mietverträge unterliegen einer Rechtsgeschäftsgebühr in der Höhe von 1 % des Wertes. Der Wert setzt sich zusammen aus der Jahresmiete (bzw. Pacht) einschließlich der Betriebskosten mal der Anzahl der Vertragsjahre. Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten.

 
24.11.2015
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